Hausordnung erstellen und durchsetzen in der WEG: Was Eigentümer wissen müssen
- Daniel Mathiesen
- vor 11 Minuten
- 10 Min. Lesezeit
Eine Hausordnung in der WEG ist nicht nur eine formelle Angelegenheit - gemäß § 19 Abs. 2 WEG ist sie sogar gesetzlich vorgeschrieben. Diese verbindliche Regelung bildet das Fundament für ein harmonisches Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft. Dabei geht es um weitaus mehr als nur Vorschriften. Die Hausordnung regelt zentrale Aspekte wie Ruhezeiten, die Nutzung von Gemeinschaftsräumen und Reinigungspflichten. Allerdings stellen sich viele Eigentümer die Frage, wie sie eine wirksame Hausordnung erstellen und durchsetzen können. In diesem Leitfaden erfahren Sie, wie Sie eine rechtssichere Hausordnung aufstellen, welche Regelungen Sie aufnehmen sollten und wie Sie bei Verstößen gegen die Hausordnung vorgehen können. Wir zeigen Ihnen auch, wie Sie Änderungen an bestehenden Regelungen rechtssicher umsetzen.
Rechtliche Grundlagen der WEG-Hausordnung
Die rechtliche Basis für eine Hausordnung in der WEG findet sich unmittelbar im Wohnungseigentumsgesetz. Als Eigentümer sollten Sie diese Grundlagen kennen, um Ihre Rechte und Pflichten richtig einzuordnen.
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Gesetzliche Verankerung im WEG
Das Aufstellen einer Hausordnung ist keine freiwillige Angelegenheit, sondern gesetzlich verankert. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG gehört die Erstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Daher hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Anspruch auf die Aufstellung einer solchen Regelung.
Allerdings bedeutet dies nicht, dass eine Hausordnung zwingend erforderlich ist. Vielmehr handelt es sich um ein Regelbeispiel ordnungsgemäßer Verwaltung. Falls jedoch keine Hausordnung existiert, kann jeder Eigentümer deren Aufstellung basierend auf seinem Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung durchsetzen.
Die Hausordnung verfolgt einen klaren Zweck: Sie soll das Zusammenleben der Miteigentümer möglichst störungsfrei gestalten und hat somit eine ordnende Funktion. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer selbst bestimmen, welche Regeln sie für ihr Zusammenleben als notwendig und ausreichend erachten.
Unterschied zwischen Hausordnung und Gemeinschaftsordnung
Ein wesentlicher Unterschied zwischen Hausordnung und Gemeinschaftsordnung besteht in ihrer Funktion und Änderbarkeit. Die Gemeinschaftsordnung regelt die grundlegenden Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Sie ist an den Besitz gebunden und gilt auch dann noch, wenn eine Wohnung verkauft wird.
Im Gegensatz dazu regelt die Hausordnung den Alltag in der Wohnanlage. Sie betrifft die praktischen Aspekte des Zusammenlebens und ist somit für Mieter direkt relevant. Die Erstellung und Änderung dieser beiden Dokumente unterscheiden sich fundamental:
Die Gemeinschaftsordnung wird meist vom ursprünglichen Eigentümer des Grundstücks bei der Aufteilung in einzelne Wohnungen verfasst. Eine nachträgliche Änderung erfordert das notariell beglaubigte Einverständnis aller Eigentümer.
Die Hausordnung hingegen wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und kann mit einfacher Mehrheit geändert werden, solange sie keine Bestimmungen enthält, die gesetzlichen Regelungen widersprechen.
Während die Gemeinschaftsordnung Bestandteil des Grundbuchs ist und damit eine dingliche Wirkung entfaltet, wird eine beschlossene Hausordnung nicht ins Grundbuch eingetragen. Dennoch sollten beide Regelwerke aufeinander abgestimmt sein, um Widersprüche zu vermeiden.
Bindungswirkung für Eigentümer und Mieter
Die Frage, für wen die Hausordnung verbindlich ist, sorgt oft für Unsicherheit. Zunächst entfaltet die Hausordnung für alle Eigentümer der Gemeinschaft eine klare Bindungswirkung. Dies umfasst sowohl Alleineigentümer als auch Miteigentümer.
Darüber hinaus sind auch Mieter an die Bestimmungen der Hausordnung gebunden, allerdings mit wichtigen Unterscheidungen:
Bei Regelungen, die die Nutzung des Gemeinschaftseigentums betreffen, sind Mieter unmittelbar gebunden. Der Grund liegt auf der Hand: Ein vermietender Wohnungseigentümer kann seinem Mieter nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst hat. Daher hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Verstößen einen direkten Anspruch auf Unterlassung gegen den Mieter nach § 1004 Abs. 1 BGB.
Hinsichtlich der Nutzung des Sondereigentums ist die Rechtslage differenzierter. Fest steht, dass verdingliche Regelungen (die aus dem Grundbuch ersichtlich sind) den Mieter direkt binden. Bei lediglich beschlossenen Hausordnungen empfiehlt sich daher eine explizite Einbeziehung in den Mietvertrag, am besten mit einer dynamischen Anpassungsklausel für künftige Änderungen.
Wichtig für vermietende Eigentümer: Vermeiden Sie im Mietvertrag Bestimmungen, die der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung widersprechen. Anderenfalls riskieren Sie, zwischen den Anforderungen der Eigentümergemeinschaft und Ihren vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter in Konflikt zu geraten.
Erstellung einer wirksamen Hausordnung
Die Zusammenstellung einer wirksamen Hausordnung in der WEG erfordert sorgfältige Planung und Kenntnisse über rechtliche Rahmenbedingungen. Wie Sie eine rechtlich bindende Hausordnung erstellen und welche Inhalte sie umfassen sollte, erfahren Sie in diesem Abschnitt.
Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung
Der üblichste Weg zur Erstellung einer Hausordnung ist die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Für die Annahme genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss, was die Flexibilität auch bei späteren Änderungen gewährleistet. Dieses Vorgehen entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG.
Zur Vorbereitung sollte der Verwalter idealerweise einen Hausordnungsentwurf mit der Einladung zur Eigentümerversammlung versenden. Dadurch können sich die Eigentümer vorab mit dem Inhalt auseinandersetzen und in der Versammlung konstruktiv darüber diskutieren. Nach erfolgreicher Abstimmung tritt die Hausordnung unmittelbar in Kraft. Wohnungseigentümer sind dann verpflichtet, die Hausordnung zum Bestandteil künftiger Mietverträge zu machen.
Alternative Wege zur Aufstellung
Neben der Beschlussfassung gibt es weitere Möglichkeiten zur Erstellung einer Hausordnung:
1. Aufnahme in die Gemeinschaftsordnung: Die Hausordnung kann bereits in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung verankert sein. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass nachträgliche Änderungen schwieriger sein können.
2. Erstellung durch den Verwalter: In manchen Gemeinschaftsordnungen ist der Verwalter zur Erstellung einer Hausordnung ermächtigt. Diese kann dann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.
3. Vereinbarung unter Eigentümern: Eine einstimmige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer ist ebenfalls möglich, erschwert allerdings künftige Anpassungen.
4. Gerichtliche Entscheidung: Kommt kein Mehrheitsbeschluss zustande, kann jeder Wohnungseigentümer beim Gericht den Erlass einer Hausordnung beantragen. Das Amtsgericht erlässt dann eine Hausordnung, die inhaltlich von den Wohnungseigentümern hätte erlassen werden können
Checkliste für wesentliche Inhalte
Eine effektive Hausordnung sollte folgende Kernelemente berücksichtigen:
Ruhezeiten: Festlegung der Ruhezeiten, insbesondere wenn von gesetzlichen Vorgaben abgewichen werden soll
Nutzung von Gemeinschaftsflächen: Regelungen zur Nutzung von Garten, Keller, Waschküche etc.
Reinigungspflichten: Klare Zuständigkeiten für die Reinigung des Treppenhauses
Müllentsorgung: Vorschriften zur korrekten Abfalltrennung und -entsorgung
Haustierregelungen: Bestimmungen zur Tierhaltung, ohne sie grundsätzlich zu verbieten
Sicherheitsbestimmungen: Regeln zum Verschließen der Haustür, Brandschutz etc.
Winterdienst: Organisation der Schneeräumung und Streuung bei Glätte.
Obwohl das WEG keine konkreten Vorgaben zum Inhalt einer Hausordnung macht, sollten die Bestimmungen der §§ 13, 14 und 16 Abs. 1 Satz 2 WEG als allgemeiner Maßstab gelten.
Vermeidung unwirksamer Regelungen
Besonders wichtig ist es, unwirksame Regelungen zu vermeiden. Folgende Bestimmungen sind rechtlich nicht durchsetzbar:
Generelles Haustierverbot
Dusch- und Badeverbot nach 22 Uhr
Besuchsverbote oder Übernachtungsverbote für Gäste Verbot von Kinderlärm
Untersagung von Musikhören in Zimmerlautstärke
Verbot, Wäsche auf dem eigenen Balkon aufzuhängen
Fahrstuhlfahrverbot während der Nachtruhe
Achten Sie darauf, dass Regelungen in der Hausordnung nicht willkürlich sein dürfen und die Rechte der Eigentümer nicht weiter einschränken, als dies erforderlich ist. Zudem können durch eine mehrheitlich beschlossene Hausordnung keine zusätzlichen Leistungspflichten wie Räum- und Streupflichten auferlegt werden – hierfür wäre eine entsprechende Vereinbarung notwendig.
Eine durchdachte und rechtlich fundierte Hausordnung bildet die Grundlage für ein harmonisches Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft und hilft, potenzielle Konflikte von vornherein zu vermeiden.
Kernelemente einer effektiven Hausordnung
Jede gut funktionierende Hausordnung in der WEG basiert auf klaren Kernregelungen, die das tägliche Zusammenleben strukturieren. Diese Elemente bilden das Herzstück einer wirksamen Hausordnung und sollten präzise formuliert sein, um Missverständnisse zu vermeiden.
Regelung von Ruhezeiten
Ruhezeiten zählen zu den wichtigsten Regelungen in der Hausordnung, da Lärmbelästigungen häufig zu Konflikten führen. Grundsätzlich umfassen die üblichen Ruhezeiten:
Nachtruhe von 22 Uhr bis 6 oder 7 Uhr morgens
Mittagsruhe von 12 oder 13 Uhr bis 15 Uhr
Ganztägige Ruhezeiten an Sonn- und Feiertagen
Allerdings existieren keine bundesweit einheitlichen Ruhezeiten – stattdessen werden diese von Bundesländern, Gemeinden und Vermietern individuell festgelegt. Bei einer Regelung durch Eigentümer müssen jedoch auch öffentlich rechtliche Vorschriften berücksichtigt werden. Nach einem Urteil des Gerichts können Ruhezeiten durch die WEG nicht zu Lasten eines Wohnungseigentümers gegenüber öffentlich-rechtlichen Verordnungen eingeschränkt werden.
Während der Ruhezeiten gilt generell das Prinzip der "Zimmerlautstärke" – Geräusche sollten außerhalb der geschlossenen Wohnung nicht hörbar sein. Laute handwerkliche Tätigkeiten oder Musizieren sollten in diesen Zeiten vermieden werden.
Nutzung von Gemeinschaftsflächen
Die Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum sind entscheidend für ein konfliktfreies Miteinander. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören das Grundstück und alle Flächen und Räume des Gebäudes, an denen kein Sondereigentum begründet wurde.
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums – allerdings steht dieses Recht auch allen anderen Eigentümern zu. Daher sollte die Hausordnung klare Bestimmungen zur Nutzung von Treppenhäusern, Waschküchen, Gärten und sonstigen Gemeinschaftsbereichen enthalten.
Wichtig: In Gemeinschaftsräumen, auf Treppen und Fluren dürfen – soweit nicht ausdrücklich dafür bestimmt – keine persönlichen Gegenstände wie Fahrräder, Kinderwagen oder Möbel abgestellt werden. Die Wohnungseigentümer können jedoch durch Vereinbarung oder Beschluss konkretere Nutzungsregeln festlegen, etwa zur Nutzung eines bestimmten Raums als Fahrradkeller oder zur Nutzung von Freiflächen als Kinderspielplatz.
Reinigungspflichten und Müllentsorgung
Ordnung und Sauberkeit sind für das Wohlbefinden aller Bewohner entscheidend. Dabei sollte die Hausordnung klar regeln, wer für welche Reinigungsarbeiten verantwortlich ist. Dies betrifft insbesondere die Reinigung des Treppenhauses, aber auch Außenbereiche und andere Gemeinschaftsflächen.
Bei der Müllentsorgung ist auf die korrekte Trennung nach dem Mehrfach-Tonnensystem zu achten. Die Mülltonnenplätze sind sauber zu halten und dienen nicht zum Abstellen sperriger Gegenstände. Eine eindeutige Regelung hilft, Verschmutzungen und zusätzliche Kosten durch falsche Entsorgung zu vermeiden.
Haustiere und besondere Nutzungsformen
Die Tierhaltung sorgt in Eigentümergemeinschaften häufig für Diskussionen. Wichtig zu wissen: Ein Mehrheitsbeschluss nach § 19 Abs. 1 WEG kann die Haustierhaltung nicht generell verbieten. Ein solcher Beschluss wäre wegen Eingriffs in den Kernbereich des Sondereigentums nichtig .
Allerdings können durch mehrheitliche Beschlussfassung und somit auch durch entsprechende Bestimmungen in der Hausordnung die Haltung potenziell gefährlicher Tiere untersagt oder ein Leinenzwang bzw. Maulkorbzwang für Hunde festgelegt werden. Auch eine Beschränkung der Anzahl von Tieren ist möglich.
Grundsätzlich sollte die Tierhaltung so geregelt sein, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen für andere Bewohner entstehen. Dabei ist zu beachten, dass Kinderlärm im Rahmen des Üblichen zu dulden ist
Sicherheitsbestimmungen
Sicherheitsvorschriften in der Hausordnung dienen dem Schutz aller Bewohner und des Gebäudes. Besonders wichtig ist die Einhaltung von Brandschutzbestimmungen. Fluchtwege müssen immer freigehalten werden – das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus ist daher zu unterlassen
Darüber hinaus sollten Regelungen zur Gebäudesicherheit getroffen werden, etwa zum Verschließen von Haus- und Kellertüren. Auch kann die Hausordnung Schließzeiten für die Haustür, Keller und Hofeingänge festlegen.
Eine gut durchdachte Hausordnung berücksichtigt alle diese Kernelemente und trägt wesentlich zu einem harmonischen Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft bei. Gleichzeitig sollten die Regelungen verhältnismäßig sein und die persönlichen Freiheiten der Bewohner nicht übermäßig einschränken.
Durchsetzung bei Verstößen gegen die Hausordnung
Bei Verstößen gegen die Hausordnung stellt sich die Frage nach wirksamen Durchsetzungsmaßnahmen. Wie die Eigentümergemeinschaft ihre Regeln durchsetzen kann und welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, erläutere ich nachfolgend.
Rolle des Verwalters bei der Überwachung
Der Verwalter spielt eine zentrale Rolle bei der Durchsetzung der Hausordnung in der WEG. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist er ausdrücklich verpflichtet, für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen. Als Ausführungsorgan der Gemeinschaft muss er die Einhaltung überwachen und bei Verstößen einschreiten.
Zu seinen konkreten Aufgaben gehören:
Regelmäßige Objektbegehungen zur stichprobenhaften Kontrolle
Entgegennahme von Beschwerden über Verstöße
Bekanntmachung der Hausordnung im Treppenhaus
Aufstellen von Verbots- und Warnschildern
Organisation von Reinigungsplänen und Winterdienst
Allerdings kann der Verwalter nicht eigenmächtig gegen jeden Verstoß vorgehen. Bei gravierenden Fällen sollte er einen gesonderten Sanktionierungs-Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, um nicht dem Vorwurf der Parteilichkeit ausgesetzt zu werden.
Abmahnverfahren bei Regelverstößen
Die Abmahnung ist das wichtigste Instrument bei Verstößen gegen die Hausordnung. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes muss die Abmahnung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgen. Wichtig hierbei: Eine vom einzelnen Wohnungseigentümer ausgesprochene Abmahnung wäre wirkungslos.
Grundsätzlich sollte die Abmahnung:
schriftlich erfolgen (aus Beweiszwecken)
das konkrete Fehlverhalten präzise benennen
hinreichend bestimmt sein
auf mögliche Konsequenzen bei fortgesetztem Fehlverhalten hinweisen
Für renitente "Störer" kann der Verwalter nur dann gerichtlich vorgehen, wenn er seitens
der Eigentümergemeinschaft hierzu ermächtigt ist. Die reine gesetzliche Ermächtigung in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG reicht hierfür nicht aus.
Rechtliche Schritte bei wiederholten Verstößen
Bleiben Abmahnungen erfolglos, kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, den Störer auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. In eilbedürftigen Fällen steht auch der einstweilige Rechtsschutz zur Verfügung.
Bei besonders schwerwiegenden und wiederholten Verstößen kommt als letztes Mittel sogar die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG in Betracht. Voraussetzung hierfür ist, dass der Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm obliegenden Pflichten verstößt. Allerdings ist diese Maßnahme nur als Ultima Ratio anzusehen.
Zusätzlich kann in der Hausordnung für Verstöße eine Geldstrafe vorgesehen werden. Die Verhängung eines solchen Bußgeldes obliegt dann der Eigentümerversammlung, wobei die Höhe stets verhältnismäßig sein muss.
Grenzen der Durchsetzbarkeit
Dennoch gibt es klare Grenzen bei der Durchsetzung der Hausordnung. Nicht jeder Verstoß rechtfertigt drastische Maßnahmen. Geringfügige Beeinträchtigungen, die im Rahmen eines geordneten Zusammenlebens unvermeidlich sind, müssen hingenommen werden.
Beispielsweise entschied das Landgericht Karlsruhe, dass das morgendliche Auslegen von Bettwäsche am Fenster zum Lüften keinen erheblichen Nachteil darstellt und sozialadäquat ist. Auch die Beweislast für eine erhebliche Beeinträchtigung liegt bei den sich gestört fühlenden Nachbarn.
Bei Mietern ist die Durchsetzung der Hausordnung häufig komplexer. Hier muss der Verwalter den betreffenden Wohnungseigentümer als Vermieter kontaktieren, damit dieser auf seinen Mieter einwirkt. Im Extremfall kann dies bis zur Kündigung des Mietverhältnisses führen, allerdings nur nach erfolgloser Abmahnung und bei erheblichen Verstößen.
Hausordnung ändern und aktualisieren
Im Laufe der Zeit entwickeln sich die Anforderungen an eine Hausordnung in der WEG weiter – sei es durch gesellschaftliche Veränderungen, neue Gesetze oder geänderte Bedürfnisse der Eigentümergemeinschaft. Eine regelmäßige Überprüfung und Anpassung ist daher unverzichtbar.
Wann eine Anpassung sinnvoll ist
Die Aktualisierung einer Hausordnung ist besonders in folgenden Situationen ratsam:
Bei veränderten Nutzungsgewohnheiten der Bewohner
Nach Änderung relevanter Gesetze (wie der WEG-Reform)
Bei wiederkehrenden Konflikten zu bestimmten Regelungsbereichen
Nach konkreten Vorfällen, die Regelungslücken aufzeigen
Eine Anpassung muss nicht durch einen besonderen Anlass oder "sachlichen Grund" gerechtfertigt werden. Gemäß der Rechtsprechung steht der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Allerdings sollte die Hausordnung regelmäßig auf Aktualität überprüft werden, um aktuellen Bedürfnissen gerecht zu bleiben.
Formelle Anforderungen an Änderungsbeschlüsse
Da die Hausordnung grundsätzlich durch Beschluss erstellt wird, können einzelne oder alle Regelungen nach § 19 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit geändert, ergänzt oder aufgehoben werden. Dies gilt grundsätzlich auch, wenn die Hausordnung Teil der Gemeinschaftsordnung ist.
Zu beachten:
Änderungsbeschlüsse müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen
Bei Änderungsbeschlüssen muss auf schutzwürdiges Vertrauen einzelner Eigentümer Rücksicht genommen werden
Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Klausel, wonach Änderungen einer qualifizierten Mehrheit bedürfen, ist diese zu beachten
Falls eine Hausordnung bewusst mit Vereinbarungscharakter geschaffen wurde, kann sie nur durch eine neue Vereinbarung verändert werden. Dies muss jedoch ausdrücklich erkennbar sein, da Verhaltensvorgaben im Zweifel nicht als vereinbart gelten.
Kommunikation neuer Regelungen
Nach erfolgreicher Beschlussfassung müssen alle Betroffenen über die Änderungen informiert werden:
Wohnungseigentümer sind unverzüglich über Änderungen zu informieren
Vermietende Eigentümer sind verpflichtet, ihre Mieter über Änderungen zu unterrichten
Im Idealfall wird die aktualisierte Hausordnung im Treppenhaus ausgehängt
Für vermietende Wohnungseigentümer empfiehlt sich ausdrücklich, im Mietvertrag
eine Klausel aufzunehmen, wonach Änderungen oder Ergänzungen der Hausordnung automatisch Bestandteil des Mietvertrags werden. Andernfalls können sie in eine schwierige Rechtslage geraten, wenn die geänderte Hausordnung mit den Bestimmungen im Mietvertrag kollidiert.
Fazit
Eine gut durchdachte Hausordnung bildet das Fundament für ein harmonisches Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings reicht die bloße Existenz einer Hausordnung nicht aus - ihre Wirksamkeit hängt maßgeblich von der konsequenten Durchsetzung und regelmäßigen Aktualisierung ab. Grundsätzlich sollten Eigentümer die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen und verstehen, wie Verstöße gegen die Hausordnung geahndet werden können. Der Verwalter spielt dabei eine zentrale Rolle, benötigt jedoch die aktive Unterstützung aller Eigentümer. Daher empfiehlt es sich, die Hausordnung regelmäßig zu überprüfen und bei Bedarf anzupassen. Neue Entwicklungen oder wiederkehrende Konflikte können Änderungen erforderlich machen. Eine klare, faire und durchsetzbare Hausordnung trägt wesentlich zum Werterhalt der Immobilie und zur Zufriedenheit aller Bewohner bei.
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