Der Verwaltungsbeirat spielt eine zentrale Rolle in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Doch trotz seiner Verantwortung gibt es klare rechtliche Grenzen für seine Handlungen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche zehn Dinge ein Verwaltungsbeirat keinesfalls tun darf. Dies ist besonders relevant für Immobilienverwalter und Eigentümer in Städten wie Bochum, Berlin, Essen, Dortmund, Witten, Herne und Hattingen.
Themenübersicht
In diesem Beitrag beleuchten wir die häufigsten Fehlannahmen und Missverständnisse über die Befugnisse des Verwaltungsbeirats. Dabei gehen wir sowohl auf die operativen als auch auf die rechtlichen Aspekte der Tätigkeit ein. Rechtsgrundlagen wie das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und relevante Gerichtsurteile werden ebenfalls betrachtet.
1. Einleitung
Ein Verwaltungsbeirat unterstützt die Hausverwaltung und fungiert als Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung. Doch die Aufgaben und Rechte des Beirats sind klar geregelt und beschränkt. Um Missverständnissen vorzubeugen, werfen wir einen detaillierten Blick auf die zehn wichtigsten Dinge, die ein Verwaltungsbeirat nicht darf.
2. Operative Aspekte und Praxisbeispiele
Der Verwaltungsbeirat übernimmt vor allem beratende und kontrollierende Aufgaben. Oftmals besteht jedoch Unsicherheit darüber, welche Befugnisse dem Beirat tatsächlich zustehen. Im Folgenden listen wir die zehn häufigsten Fehlannahmen auf und erklären, warum der Verwaltungsbeirat diese Handlungen nicht vornehmen darf.
3. Die 10 Dinge, die ein Verwaltungsbeirat nicht darf
Eigenmächtige Vertragsabschlüsse: Der Verwaltungsbeirat darf keine Verträge im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abschließen. Dies gilt insbesondere für Wartungsverträge, Versicherungen oder Dienstleistungsvereinbarungen. Laut § 29 WEG hat der Beirat keine Vertretungsmacht gegenüber Dritten. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. V ZR 9/20) bestätigt, dass der Verwaltungsbeirat ausschließlich eine beratende Funktion hat.
Beispiel: Ein Verwaltungsbeirat schließt eigenmächtig einen Reinigungsvertrag ab. Die Gemeinschaft erkennt diesen nicht an, da der Abschluss ohne Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgte. Der Vertrag ist daher unwirksam.
Finanzielle Entscheidungen ohne Zustimmung: Der Verwaltungsbeirat darf keine Entscheidungen über die Verwendung von Rücklagen treffen. Dies betrifft insbesondere größere Sanierungsmaßnahmen, für die ein Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig ist.
Beispiel: Ein Verwaltungsbeirat veranlasst die Auszahlung von Rücklagen für eine Dachsanierung ohne vorherige Abstimmung. Dies kann haftungsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
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Beauftragung von Handwerksleistungen: Auch bei dringendem Sanierungsbedarf darf der Beirat nicht eigenständig Handwerker beauftragen. Die Beauftragung obliegt der Verwaltung oder der Versammlung. Ein eigenmächtiges Handeln kann zur persönlichen Haftung führen.
Zugang zu privaten Eigentumswohnungen erzwingen: Der Beirat hat kein Recht, ohne Zustimmung des Eigentümers eine Wohnung zu betreten. Selbst bei Verdacht auf Schäden darf er nicht eigenmächtig handeln. Das Hausrecht bleibt beim Eigentümer.
Eigenmächtige Änderungen an der Hausordnung: Die Änderung der Hausordnung kann nur durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden. Der Verwaltungsbeirat kann Empfehlungen aussprechen, jedoch keine Änderungen durchsetzen.
Vertretung vor Gericht: Die Vertretung der WEG vor Gericht obliegt ausschließlich der Hausverwaltung oder einem beauftragten Anwalt. Der Beirat ist nicht befugt, eigenständig rechtliche Schritte einzuleiten oder die WEG in Rechtsstreitigkeiten zu vertreten.
Eigenmächtige Einberufung von Eigentümerversammlungen: Die Einberufung einer Versammlung kann nur durch die Verwaltung oder eine festgelegte Anzahl von Eigentümern erfolgen. Der Beirat hat keine alleinige Befugnis, dies zu veranlassen.
Beschlüsse eigenmächtig fassen: Der Beirat darf keine bindenden Beschlüsse ohne die Zustimmung der Eigentümerversammlung treffen. Dies betrifft insbesondere finanzielle und organisatorische Angelegenheiten.
Verwaltung der WEG-Konten: Der Verwaltungsbeirat hat keinen Zugriff auf die Bankkonten der Gemeinschaft. Die Verwaltung der Konten ist ausschließlich der Hausverwaltung vorbehalten.
Eigenmächtige Erstellung der Jahresabrechnung: Der Beirat darf die Abrechnung lediglich prüfen und nicht eigenständig erstellen. Die Verantwortung liegt bei der Verwaltung. Änderungen ohne Zustimmung sind unzulässig.
4. Handlungsempfehlungen und Tipps
Für Verwaltungsbeiräte ist es wichtig, sich ihrer rechtlichen Grenzen bewusst zu sein. Eine enge Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung und die regelmäßige Schulung zu rechtlichen Themen sind essenziell. Weitere Informationen bietet die IHK sowie das Bundesministerium der Justiz.
5. Fazit
Der Verwaltungsbeirat ist eine wichtige Kontrollinstanz innerhalb der WEG, jedoch mit klar definierten Befugnissen. Um Konflikte und rechtliche Probleme zu vermeiden, ist es unerlässlich, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen und einzuhalten. Der Austausch mit Fachleuten und die Abstimmung mit der Verwaltung sind hierbei unerlässlich.
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